天天热推荐：4月房地产市场：适合怎样的买家？
来源：朱罗纪
4月份的成交量，引发了买房人们对市场复苏持续性的疑虑。
01
(资料图片仅供参考)
根据中介数据，4月份深圳二手住宅成交过户量3192套，和去年4月同比上升了7成，和上月环比下跌了2成。中止了之前连续3个月攀升的势头，开始回落。
不及预期，市场本来认为应该可以继续向上冲破4000套以上的。这样在房地产政策环境持续宽松、没有什么利空冲击的条件下，出现了回落，被视为反弹乏力的表征。
我倒是坚持我原来的看法，不需要做任何修改。还是用郁亮那句话：市场没有狂飙，也没有倒春寒。
4月份的成交量的确是回落，但是比较可观的定义这个回落，最好拉长一点时间周期看。放到2021年住房参考价推行以来的2年多时间里，我们可以看到，收拢在3100套上方的二手住宅成交量，依然比绝大多数月份都高，是2021年5月以来的第二高点。
我认为这个量是合理的，期待市场快速回到5000套枯荣线的水位，本来就是一个奢望。今天的市场环境和参考价的杠杆压制，都不支持市场走到5000套。即便如此，如果市场能够持续维持在3000-4000套之间的波动水平，那么，全年就有机会回到2021年或者2008的水位——超过4万套，相比于2022年，已经有1倍的恢复了。
这足以证明，市场的温和复苏是成立的，也是可持续的。
看更广泛的全国行情，也是类似。
依据克尔瑞数据，4月单月，百强房企实现销售额5665.4亿元，环比跌14.4%，同比增31.6%，同比增幅提高。1-4月，百强房企实现销售额20499.2亿元，累计业绩同比自一季度转正之后，增幅也进一步提升至9.7%。
依然能够看出，单月销售复苏还是在维持双位数的同比可观增长，并没有说突然大幅度掉头向下了。延续过往的复苏态势是确定的，只是说复苏的力度出现了阶段性趋缓罢了。
这种短期的波动，在市场复苏过程中，可以说是再正常不过的事情了。房地产市场的一个月，就相当于股市的一周甚或一天而已，这个礼拜涨下个礼拜跌，是多么的正常，不需要大惊小怪，关键处是要看市场的运行方向在去往何处。
比如拿腾讯来打比方，这一轮的反弹，从去年10月的跌破190港元到强劲反弹到今年1月的416港元以上，回弹超过1倍，然后又跌到了最近不到340港元，小20%又不见了。如果和1月的416港元比，当然是“复苏乏力”，但是如果和起先的188港元比，今天的不到340依然录得80%的“复苏”，前后半年时间。
你今天指望腾讯再回到700港元以上的天花板，不太可能，但是你想着它再回到190港元以下给你捡便宜，怕也是非常的不容易。房地产市场今天的波动，恰如股市一般，你指望着市场交投回到2020年的繁荣，太不切实际，但是你想着它重新再回到2022年的那个熊样子，怕也是很难了。
最坏的时刻过去了，市场自身在温和的复苏，尽管有波折，很艰难，但是依然顽强。这一点，不需要怀疑。至于说未来的“L型”或者是“微笑曲线”的市场，将会是如何的反复磨底，那是个量化的问题，需要结合着太多的宏观变量去分析，谁也没有办法现在一眼看到底。
02
身处今天的市场状态，我们的市场参与者们现在最关心的问题是什么？
关心现在的房地产市场是不是“底”，买来之后能不能涨上去？或者说如果现在不买会不会接下来会涨上去买不到了？就像前些日子住房参考价“取消”之际，人们的“担心”一样。
自从住房参考价的松绑消息落地之后，有这样担忧的人多了许多，市场情绪还是能够看得出来的上升。
但是，这个问题我向来认为是不应该这么提问的，我也从不赞成这么去思考市场。按照这个逻辑走下去，很难得出正确的行动，到底你还是不知道该怎么做。
为什么？预测市场，答案永远是：“如果你问两个经济学家，你会得到三个答案”。
人性里想的都是，最好能在市场反转之前抄到底，那当然是完美，我也梦想着能做到。但，其一，市场短期走势很难测度，这个月涨一涨，下个月又跌一跌，都是很正常的事情，大涨的时候很短，大跌的时候也很短，大部分时候都是钝刀子磨人，你扛不扛得住？其二，市场反转真的来了，你想买的那个楼盘也许又不见了，或者是，可能那时候市场拥挤的你根本挤不进去，怎么办？
不如让我们试着把问题转换一下：今天这个市场，适合什么样的人群？
很明显可以得出答案，今天这个房地产市场，什么样的人群退场了？一定是那些“加杠杆短炒人群”，或者说我们俗称“短线炒家”的那部分人群，他们不在场了。只有在市场迈入繁荣期的时候，所有人都一致看涨，才会涌现很多想短线搏一把的炒客，极致放大杠杆，快速暴富。
但在市场的萧条期，人们的预期发生重大分歧，无法预期房价可以快速暴涨，便没有人再敢上杠杆。尤其是今天这个时候，居民对于未来的收入预期都在转淡，房子都不敢买了，更遑论加杠杆。
仍然留在市场上的两类人群，这时候其实很“舒服”。一类是“真实住家人群”，或者是首套刚需，或者是置换买家。无论房价涨跌，他们都需要买/换一套房子。房价涨价了当然更好，不涨也需要一套房子。这一类，如果放到人才房市场上，就能表现更加的“疯狂”，我们之前论述过，表面看起来人才房是卖不动，但实质上恰恰展现出深圳的刚需之旺盛。
另一类人群市场关注的少一些，我将之形容为“资产配置人群”，或在本地或为外地，不算差钱，但是需要配置资产，或为得到长期的被动收入，或为对冲通胀等等。随便举几个例子，这两年来，后台粉丝里陆陆续续有从东北、江西、新疆……以及广东非珠三角区域而来的买家，他们把资金从本地撤出转而投向了深圳，目的是转战一线。这些变化在过去10年都在发生，2020年披露的七普人口报告强化了这一趋势，现在和未来都在延续。
这两类人群，统一的特征是对城市拥有更为长远的耐心，并且出发点也不是唯一为了资产升值。相比之下，他们有着更为从容的进退空间。
说他们此时很“舒服”，是说这个市场不拥挤，你可以从容不迫的挑选——当然，遇到非常好地段的楼盘，还是需要紧张一下，但现在95%的楼盘都不需要紧张。这样的市场有风险，风险是可能买了继续跌或者几年不涨。但任何市场都有利弊，这恰恰是在更好的提醒我们：需要考虑好自身的实际条件，选择参与一个对自己更有利的市场。
转换问题的背后，是转换思考问题的方式。当你按照预测市场涨跌来展开行动时，可以理解为“役于外物”；当你按照自身的实际需要来展开行动时，可以理解为“以我为主”。
通常情况下，按照后者的思考逻辑来行动，你会发现答案可以简单很多。微观看市场，能简单就不要复杂。搞太多经济学家都答不了的问题，纯属给自己找罪受。
